Les droits de succession sont souvent la première question que se posent les héritiers d'un bien immobilier — et l'une des plus mal comprises, tant le calcul dépend de multiples facteurs : lien de parenté, valeur du bien, abattements déjà utilisés dans les 15 années précédentes.
Comment est calculée la valeur du bien ?
La valeur retenue pour le calcul des droits est la valeur vénale réelle du bien au jour du décès — c'est-à-dire le prix qu'il aurait obtenu sur le marché à cette date précise, et non sa valeur d'achat initiale ni sa valeur actuelle si la déclaration est faite plus tard. Cette valeur est généralement déterminée par une estimation immobilière, parfois contradictoire avec l'administration fiscale en cas de désaccord.
Les abattements selon le lien de parenté
Avant application du barème, chaque héritier bénéficie d'un abattement sur sa part de succession, renouvelable tous les 15 ans :
- Enfant (par parent) : 100 000 €
- Frère ou sœur : 15 932 €
- Neveu ou nièce : 7 967 €
- Autre héritier (sans lien de parenté proche) : 1 594 €
Le cas particulier du conjoint survivant
Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession, quelle que soit la valeur du bien reçu — un avantage qui ne s'applique pas aux concubins, qui restent taxés au taux le plus élevé (60 %) sans abattement significatif.
Le barème progressif applicable
Au-delà de l'abattement, la part taxable est soumise à un barème progressif par tranches. Pour un enfant, ce barème va de 5 % (jusqu'à 8 072 €) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €). Plus la valeur du bien hérité est élevée, plus le taux marginal appliqué à la tranche supérieure est important.
À savoir — Une donation-partage réalisée du vivant du défunt permet de "purger" une partie de l'abattement par avance et de figer la valeur du bien à la date de la donation plutôt qu'au décès, ce qui peut réduire la note fiscale globale si le bien s'est fortement valorisé depuis.
Le paiement des droits de succession
Les droits doivent en principe être réglés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si celui-ci survient hors de France). Si la succession comprend surtout un bien immobilier peu liquide, un paiement différé ou fractionné peut être demandé à l'administration fiscale — une option utile lorsque la vente du bien prend plus de temps que prévu.
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Estimer mon bien gratuitementQuestions fréquentes
Quel est l'abattement pour un enfant qui hérite d'un bien immobilier ?
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur la part qui lui revient dans la succession de chacun de ses parents, avant application du barème progressif des droits de succession.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession sur un bien immobilier ?
Non : depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession, quelle que soit la valeur du bien reçu.
Comment est estimée la valeur d'un bien immobilier pour le calcul des droits de succession ?
La valeur retenue est la valeur vénale réelle du bien au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'il aurait pu obtenir sur le marché à cette date. Elle est généralement estimée par un professionnel de l'immobilier ou un notaire.
Dans quel délai faut-il payer les droits de succession ?
Les droits de succession doivent en principe être payés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès survient hors de France). Un paiement différé ou fractionné peut être demandé à l'administration fiscale dans certains cas.