Vivre à l'étranger ne dispense pas de la fiscalité française sur un bien immobilier situé en France — c'est le principe de base à retenir avant toute chose. Mais quelques règles spécifiques s'appliquent bel et bien aux non-résidents, qu'il vaut mieux connaître avant de signer quoi que ce soit.
Le principe de territorialité
Un bien immobilier situé en France reste soumis à la fiscalité française, quel que soit le pays de résidence de l'héritier qui le détient. Les droits de succession se calculent donc de la même manière, avec les mêmes abattements selon le lien de parenté, qu'on réside à Paris ou à l'autre bout du monde.
Le représentant fiscal, une obligation allégée depuis 2015
Historiquement, tout non-résident vendant un bien en France devait désigner un représentant fiscal, chargé de garantir le paiement de l'impôt sur la plus-value auprès de l'administration. Cette obligation a été supprimée pour les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen depuis 2015. Elle peut en revanche subsister pour les résidents d'autres pays, notamment au-delà de certains seuils de prix de vente.
À vérifier au cas par cas — Les règles varient significativement selon le pays de résidence précis de l'héritier ; un notaire habitué aux dossiers internationaux permet d'éviter une mauvaise surprise administrative au moment de la signature.
Les conventions fiscales bilatérales
La France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, précisant les règles d'imposition applicables en matière de succession et de plus-value immobilière pour éviter qu'un même revenu ne soit taxé deux fois. Le contenu de ces conventions varie fortement d'un pays à l'autre : certaines prévoient un simple crédit d'impôt, d'autres une exonération complète dans le pays de résidence.
Les prélèvements sociaux : un point souvent source de confusion
Les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière s'appliquent différemment selon que le non-résident réside dans l'Union européenne, en Espace économique européen, ou dans un pays tiers — un point technique qui mérite une vérification précise avant de calculer le montant net attendu de la vente.
Anticiper plutôt que découvrir en cours de vente
La meilleure pratique reste de clarifier sa situation fiscale précise (pays de résidence, convention applicable, seuils concernés) dès le début du projet de vente, plutôt qu'au moment de la signature, quand les marges de manœuvre pour optimiser la situation sont plus réduites.
Résident à l'étranger et héritier d'un bien en France ? Parlons de votre situation précise.
Estimer mon bien gratuitementQuestions fréquentes
Un non-résident fiscal paie-t-il les mêmes droits de succession qu'un résident ?
Oui pour un bien situé en France : les droits de succession français s'appliquent de la même façon, sous réserve des conventions fiscales bilatérales qui peuvent prévoir des mécanismes pour éviter une double imposition dans le pays de résidence.
Faut-il un représentant fiscal pour vendre un bien en tant que non-résident ?
Cette obligation a été supprimée pour les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen ; elle peut en revanche encore s'appliquer pour les résidents d'autres pays selon les seuils de prix de vente.
Comment éviter une double imposition sur la plus-value de vente ?
Il faut vérifier l'existence et le contenu d'une convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence de l'héritier, qui précise généralement quel pays impose en priorité et selon quelles modalités de crédit d'impôt.