4,8 millions de logements sont aujourd'hui classés F ou G en France — et le parc hérité, souvent occupé pendant des décennies sans rénovation énergétique, est particulièrement concerné. C'est un sujet à traiter tôt dans le projet de vente, car il conditionne à la fois le prix et la stratégie de commercialisation.
Vente et location : deux règles bien différentes
Beaucoup d'héritiers confondent les deux régimes. La vente d'un bien classé F ou G reste totalement libre, à n'importe quel prix. C'est la location qui est progressivement interdite : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux et renouvellements) ; cette interdiction s'étendra aux logements classés F à partir de 2028.
L'audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis avril 2023, la vente d'un bien classé F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique réglementaire, plus complet qu'un simple DPE : il doit proposer un parcours de travaux chiffré pour atteindre au moins la classe E, voire B pour les logements les plus dégradés. Ce document doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite.
À savoir — Pour un bien hérité resté vacant plusieurs mois avant la vente, c'est souvent le bon moment pour faire réaliser cet audit en amont, plutôt que dans l'urgence une fois un acquéreur intéressé.
Vendre en l'état : anticiper la décote
Dans la majorité des successions, vendre le bien en l'état reste la solution la plus simple : pas de travaux à engager, pas de délai supplémentaire, pas de gestion de chantier à distance pour des héritiers parfois dispersés. La contrepartie est une décote de prix, généralement de l'ordre de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent mieux classé, l'acquéreur intégrant mentalement le coût des travaux à venir.
Rénover avant de vendre : quand est-ce pertinent ?
La rénovation avant vente n'est intéressante que si son coût réel reste inférieur à la décote qu'elle permet d'éviter. C'est parfois le cas pour des travaux ciblés et peu coûteux (isolation des combles, remplacement d'une chaudière ancienne), mais rarement pour une rénovation globale, plus longue à mener à bien et plus difficile à superviser dans le cadre d'une succession avec plusieurs héritiers.
Des aides existent pour alléger la facture, notamment MaPrimeRénov', mais leur instruction prend du temps — un facteur à intégrer si les héritiers souhaitent vendre rapidement.
Un bien hérité mal classé au DPE ? Nous vous aidons à choisir entre vendre en l'état ou rénover.
Estimer mon bien gratuitementQuestions fréquentes
Peut-on vendre un bien hérité classé DPE G ?
Oui, la vente reste possible quel que soit le DPE. Seule la mise en location est restreinte pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis F à partir de 2028. Un audit énergétique est en revanche obligatoire avant la vente d'un bien classé F ou G.
Faut-il rénover un bien hérité avant de le vendre s'il est mal classé au DPE ?
Pas nécessairement : la rénovation n'est rentable que si son coût est inférieur à la décote de prix qu'appliquerait un acheteur. Dans de nombreux cas, vendre en l'état avec une décote assumée et transparente reste plus simple et plus rapide pour une succession.
Quelle décote de prix appliquer pour un bien classé F ou G ?
La décote varie selon les marchés locaux, mais se situe couramment entre 10 et 20 % par rapport à un bien équivalent mieux classé, l'acheteur intégrant le coût prévisible des travaux de rénovation énergétique.