La plus-value immobilière est un impôt distinct des droits de succession, souvent confondu avec eux. Il ne s'applique que si le bien est revendu, et seulement sur la différence entre le prix de vente et une valeur de référence bien précise.
Le principe : la valeur de succession sert de référence
Contrairement à une vente classique où la plus-value se calcule par rapport au prix d'achat, pour un bien hérité, le "prix d'acquisition" retenu est la valeur déclarée dans la succession — c'est-à-dire la valeur vénale du bien au jour du décès. Si cette valeur a été correctement estimée (et non sous-évaluée), la plus-value taxable peut être minime, même des années après le décès.
À savoir — C'est une raison supplémentaire de ne pas sous-estimer la valeur du bien lors de la déclaration de succession : une valeur trop basse réduit les droits de succession immédiats, mais augmente mécaniquement la plus-value taxable en cas de revente ultérieure.
L'abattement pour durée de détention
Le délai de détention court à partir de la date du décès, pas de la date d'acquisition initiale par le défunt. Un abattement progressif s'applique :
- Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention ;
- Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans de détention.
Concrètement, un héritier qui vend rapidement après le décès (moins de 5 ans) bénéficie de peu d'abattement, tandis qu'un bien conservé plusieurs décennies avant la revente peut être totalement exonéré.
Les cas d'exonération
Plusieurs situations permettent une exonération totale de plus-value, même en cas de revente rapide :
- Le bien était la résidence principale du défunt au jour du décès, et les héritiers le vendent dans un délai raisonnable sans l'avoir occupé eux-mêmes entre-temps ;
- Le prix de cession est inférieur à 15 000 € ;
- Le vendeur est titulaire d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité et respecte certaines conditions de ressources.
Les frais et travaux déductibles
Certains frais viennent réduire la plus-value taxable : les frais de succession afférents au bien, les frais d'acquisition forfaitaires (7,5 % de la valeur si aucun justificatif), et les travaux de rénovation réalisés depuis le décès (sur justificatifs, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
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Comment est calculée la plus-value sur un bien hérité ?
La plus-value se calcule en soustrayant du prix de vente la valeur du bien déclarée lors de la succession (et non son prix d'achat initial par le défunt), diminuée le cas échéant des frais et travaux déductibles.
Peut-on être exonéré de plus-value sur un bien hérité ?
Oui, notamment si le bien était la résidence principale du défunt et que l'héritier le vend rapidement sans l'occuper lui-même, si la valeur de cession est inférieure à 15 000 €, ou après un abattement total pour durée de détention (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
À partir de quand court le délai de détention pour le calcul de la plus-value ?
Le délai de détention court à partir de la date du décès, et non de la date d'acquisition initiale du bien par le défunt — un point souvent source de confusion pour les héritiers.