Un bien hérité a souvent été occupé pendant des décennies par la même personne, sans qu'aucun diagnostic n'ait jamais été refait depuis un précédent achat, voire jamais du tout si le bien n'a pas changé de mains depuis longtemps. Résultat : au moment de la succession, plusieurs diagnostics tombent en même temps, ce qui peut surprendre les héritiers non préparés.
Le dossier de diagnostic technique, pièce par pièce
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est désormais incontournable, avec une durée de validité de 10 ans. Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, sans limite de durée si le premier diagnostic ne révèle rien d'anormal. Le diagnostic plomb concerne les logements construits avant 1949.
S'y ajoutent, pour les installations de plus de 15 ans, un diagnostic électricité et un diagnostic gaz, ainsi qu'un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), obligatoire partout mais avec un contenu variable selon la zone géographique du bien.
Pourquoi un bien hérité cumule souvent plusieurs alertes
Contrairement à un bien qui change régulièrement de propriétaire (et dont les diagnostics sont donc mis à jour à chaque vente), un bien occupé par la même personne pendant 30 ou 40 ans n'a souvent fait l'objet d'aucun diagnostic récent. Les héritiers découvrent alors, parfois en même temps, un DPE défavorable, une présence d'amiante, et des installations électriques vétustes.
Un réflexe utile — Faire réaliser l'ensemble des diagnostics dès le début du projet de vente, plutôt qu'au moment où un acquéreur se manifeste, permet d'anticiper une éventuelle négociation de prix plutôt que de la subir dans l'urgence.
Qui paie, et comment se répartissent les frais entre héritiers
Les diagnostics sont à la charge du vendeur — donc, dans une succession, des héritiers collectivement. En pratique, un seul héritier avance souvent les frais, qui sont ensuite déduits ou compensés lors de la répartition du prix de vente entre tous les indivisaires.
Ce qui se passe si un diagnostic pose problème
Le résultat de chaque diagnostic doit être annexé au compromis puis à l'acte de vente. Un résultat défavorable n'empêche pas la vente, mais doit être porté à la connaissance de l'acquéreur, qui peut alors renégocier le prix ou demander la réalisation de travaux préalables selon la gravité du problème identifié.
Vous ne savez pas par où commencer pour les diagnostics d'un bien hérité ?
Estimer mon bien gratuitementQuestions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un bien hérité ?
Les mêmes que pour toute vente immobilière : DPE, diagnostic amiante pour les biens construits avant juillet 1997, plomb pour ceux d'avant 1949, état des installations électriques et gaz de plus de 15 ans, état des risques naturels et technologiques, et le cas échéant un diagnostic termites selon la zone.
Qui doit payer ces diagnostics dans une succession ?
Les diagnostics sont à la charge du vendeur, donc des héritiers, avant la mise en vente. Leur coût peut être partagé entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts, ou avancé par un seul héritier puis remboursé lors de la répartition du prix de vente.
Que se passe-t-il si un diagnostic révèle un problème important ?
Le résultat doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature, ce qui peut entraîner une renégociation du prix ou l'obligation de réaliser des travaux avant la vente, selon la nature du problème détecté.